Gewerblicher Grundstückshandel

 

Einleitung

 

Unter bestimmten Umständen kann ein Steuerpflichtiger, der häufig private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken tätigt, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dadurch unterliegen seine Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer. Wann dies der Fall ist, wird in diesem Blogartikel erläutert.

Nachfolgend wird auf das Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 26.3.2004 (BStBl I S. 434) IV A 6 – S 2240 – 46/04 Bezug genommen. Dieses trägt den Titel „Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel“.

 

Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler

 

Um als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden, muss der Steuerpflichtige mehr als drei Objekte innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb, Errichtung oder Modernisierung verkaufen. Diese Einstufung gilt dann auch für die ersten drei Veräußerungen (Tz. 5).

Branchenkunde des Steuerpflichtigen, z.B. als Architekt, Bauunternehmer, Baubetreuer oder Grundstücksmakler, oder Veräußerung eines vierten Objekts kurz nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist kann dazu führen, dass auch weniger Zählobjekte für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels ausreichen (Tz. 5).

Bemüht sich der Steuerpflichtige wie ein Bauträger bereits während oder kurz nach Abschluss der Bauphase um eine Weiterveräußerung, liegt unabhängig von der Objektzahl ein gewerblicher Grundstückshandel vor (Tz. 28). Ebenso bei der Durchführung von Großprojekten (Tz. 29).

 

Zählobjekte

 

Zählobjekte im Sinne der Drei-Objekte-Regel werden wie folgt ermittelt:

 

Selbstbewohnte Objekte

 

Wird ein selbstbewohntes Objekt nach mindestens 5 Jahren Haltedauer veräußert, liegt kein Zählobjekt vor; gleiches gilt bei früherer Veräußerung bei offensichtlichem Sachzwang (Tz. 10).

 

Vermietete Objekte

 

Wird ein vermietetes Objekt nach mindestens 10 Jahren Haltedauerveräußert, liegt kein Zählobjekt vor. Bei Schenkung oder vorweggenommener Erbfolge zählte die Haltedauer des Überträgers mit (Tz. 2).

Bei Verkauf nach mindestens 5 Jahren kann der Steuerpflichtige seine anfängliche Absicht zur Weiterveräußerung widerlegen (Tz. 30).

 

Verkauf geerbter Objekte

 

Der Verkauf geerbter Objekte ohne vorherige Modernisierung führt nicht zur Entstehung von Zählobjekten, außer der Erbe führt einen durch den Erblasser begonnenen gewerblichen Grundstückshandel bewusst weiter (Tz. 9).

 

Übertragung an Angehörige

 

Wird ein Objekt unentgeltlich oder zum Selbstkostenpreis an Angehörige übertragen, liegt kein Zählobjekt vor; dies gilt nicht, wenn das Objekt ursprünglich marktüblich veräußert werden sollte (Tz. 11).

 

Objekt in Grundstücksgemeinschaft

 

Auf Ebene einer Grundstücksgemeinschaft wird eigenständig geprüft, ob diese einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.

Wenn ja, erzielen die Gesellschafter daraus in jedem Fall gewerbliche Einkünfte.

Anschließend ist bei jedem Gesellschafter individuell zu prüfen, ob aufgrund Zusammenrechnung von persönlichen und gesellschaftlichen Zählobjekten genug Zählobjekte für die Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels zusammenkommen. Bei einer Beteiligung von 10 % stellt jedes veräußerte Grundstück der Grundstücksgemeinschaft ein Zählobjekt dar. Bei einer geringen Beteiligung muss der Anteil an dem veräußerten Grundstück mehr als 250.000 € ausmachen (Tz. 14).

Wenn die Grundstücksgemeinschaft keinen gewerblichen Grundstückhandel betreibt, ist bei jedem Gesellschafter individuell zu prüfen, ob aufgrund Zusammenrechnung von persönlichen und gesellschaftlichen Zählobjekten genug Zählobjekte für die Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels zusammenkommen. Bei einer Beteiligung von 10 % stellt jedes veräußerte Grundstück der Grundstücksgemeinschaft ein Zählobjekt dar. Bei einer geringen Beteiligung muss der Anteil an dem veräußerten Grundstück mehr als 250.000 € ausmachen (Tz. 15 – 17).

Bei einer Realteilung werden die Immobilien einer Grundstücksgemeinschaft auf die einzelnen Miteigentümer aufgeteilt. Diese Realteilung führt nicht zur Entstehung von Zählobjekten (Tz. 13).

Der Verkauf von Anteilen an einer Grundstücksgemeinschaft führt jedoch beim veräußernden Gesellschafter zu Zählobjekten. Bei einer Beteiligung von 10 % stellt jedes Grundstück der Grundstücksgemeinschaft ein Zählobjekt dar. Bei einer geringen Beteiligung muss der Anteil an dem Grundstück mehr als 250.000 € ausmachen (Tz. 18).

 

Objekt in Kapitalgesellschaft

 

Grundstücksverkäufe einer Kapitalgesellschaften werden nicht dem beherrschenden Gesellschafter zugerechnet, wenn die Kapitalgesellschaft eine eigene wertschöpfende Tätigkeit ausübt (BFH Urteil v. 17.03.2010 – IV R 25/08 BStBl 2010 II S. 622).

 

Stellplätze

 

Stellplätze zählen nur dann als eigene Zählobjekte, wenn diese einzeln und nicht als Zubehör zu einer Eigentumswohnung veräußert werden (Tz. 8).

 

 

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Rechtsstand: 02.09.2024

 

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