Einleitung
Bei der Veräußerung einer privaten Immobilie in Deutschland entstehen üblicherweise hohe Veräußerungsgewinne, die ihre Ursachen wohl vor allem in dem stetigen Wachstum der Euro-Geldmenge und der in Deutschland lebenden Bevölkerung haben. Jedoch haben vermutlich die seit 2022 in etwa stagnierende Euro-Geldmenge und drohende Sanierungspflichten für Immobilienbesitzer zu einer gegenläufigen Entwicklung geführt. Daher stellt sich die Frage nach der Einkommensbesteuerung von den Veräußerungsgewinnen oder -verlusten.
Grundsatz
Die Veräußerung einer Immobilie im Privatvermögen führt zur Entstehung eines Veräußerungsgewinns oder -verlust aus privaten Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nummer 2, § 23 Absatz 1 Satz 1 EStG).
Ein Gewinn unterliegt mit dem individuellen Steuersatz der tariflichen Einkommensteuer (§ 2 Absatz 1 Satz 1 Nr. 7 EStG). Es gibt keinen pauschalen Steuersatz auf private Veräußerungsgewinne.
Ein Verlust ist nur mit gleichartigen Gewinnen verrechenbar; der Verlustrücktrag ist auf 1 Jahr beschränkt (§ 10d, § 23 Absatz 3 Satz 7 EStG).
Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlustes
Der Veräußerungsgewinn oder -verlust wird wie folgt ermittelt (§ 23 Absatz 3 Satz 1 EStG):
Veräußerungserlös
./. Veräußerungskosten
./. Anschaffungs- und Herstellungskosten
+ Erfolgte steuerliche Abschreibungen
= Veräußerungsgewinn oder -verlust
Ausnahmen
Unter bestimmten Ausnahmen fällt der Veräußerungsgewinn oder -verlust nicht unter die Einkommensteuer:
- Die Immobilie wurde als Grundstückseigentümer von der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Auch die Nutzung als Zweitwohnsitz ist zulässig, sofern ständige Bewohnbarkeit gegeben ist (BFH-Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16).
- Die Immobilie wurde drei Jahre ununterbrochen als Grundstückseigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Auch die Nutzung als Zweitwohnsitz ist zulässig, sofern ständige Bewohnbarkeit gegeben ist. Das erste und das letzte Jahr müssen nicht vollständig sein. Es reicht z.B. eine Selbstnutzungsphase vom 31.12.2022 bis zum 01.01.2024 bei Abschluss eines notariellen Veräußerungsvertrags in 2024 (BFH-Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16).
- Die Immobilie wurde mehr als 10 Jahre lang ununterbrochen im Privatvermögen gehalten (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG im Umkehrschluss).
Zeiten, die der Veräußerer als Mieter oder unentgeltlicher Nutzer in der Immobilie zugebracht hat, werden nicht mitgezählt.
Erbschaft und Schenkung
Bei unentgeltlichem Erwerb der Immobilie übernimmt der Erbe bzw. der Beschenkte die bisherigen Haltedauer des Erblassers bzw. Schenkers (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG).
Bei Abfindungszahlungen an Miterben (Ertragsteuerliche Behandlung der vorweggenommenen Erbfolge; hier: Anwendung des Beschlusses des Großen Senats vom 5.7.1990 (BStBl II S. 847) BMF vom 13.1.1993 (BStBl I S. 80) IV B 3 – S 2190 – 37/92 unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 26.2.2007 (BStBl I S. 269), Rz. 7) oder Übernahme von Schulden des Schenkers (Ertragsteuerliche Behandlung der vorweggenommenen Erbfolge; hier: Anwendung des Beschlusses des Großen Senats vom 5.7.1990 (BStBl II S. 847) BMF vom 13.1.1993 (BStBl I S. 80) IV B 3 – S 2190 – 37/92 unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 26.2.2007 (BStBl I S. 269), Rz. 9) im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb liegt kein vollständig unentgeltlicher Erwerb vor.
Gewerblicher Grundstückshandel
Die häufige Weiterveräußerung von privaten Immobilien kann als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden (Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel, BMF vom 26.3.2004 (BStBl I S. 434)). In diesem Fall unterliegen Gewinne und Verluste der Einkommensteuer (§ 15 EStG) und der Gewerbesteuer (§ 2 Absatz 1 Satz 1 GewStG). Einkommensteuerbefreiungen gemäß § 23 EStG gelten dann folglich nicht.
Es gilt grob die „Drei-Objekte-Regel“: Wer mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren weiterverkauft, ist ein gewerblicher Grundstückshändler (Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel, BMF vom 26.3.2004 (BStBl I S. 434), Rz. 5).
Hierunter fällt nicht die Weiterveräußerung nach mehr als 10 Jahren eigener Haltedauer (Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel, BMF vom 26.3.2004 (BStBl I S. 434), Rz. 6) oder nach 5 Jahren eigener Nutzung zu Wohnzwecken (Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel, BMF vom 26.3.2004 (BStBl I S. 434), Rz. 10).
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Rechtsstand: 27.05.2024
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