Einleitung
Vermietungsleistungen können umsatzsteuerfrei sein oder mit den Sätzen 7 % bzw. 19 % der Umsatzsteuer unterliegen. Dieser Blogartikel soll klären, wann welcher Umsatzsteuersatz anzuwenden ist.
Umsatzsteuerbarkeit von Vermietungsleistungen
Die Vermietung eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils wie z.B. einer Wohnung in einem Haus mit mehreren Mietparteien stellt eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück dar (§ 3 Absatz 9, § 3a Absatz 3 Nr. 1 UStG).
Liegt das vermietete Grundstück oder der Grundstücksteil in Deutschland, unterliegt diese sonstige Leistung der deutschen Umsatzsteuer (§ 3a Absatz 3 Nr. 1 i. V. m. Buchstabe a) UStG). Dies gilt auch dann, wenn an ein Unternehmen ohne Sitz in Deutschland vermietet wird.
Zwingend umsatzsteuerbefreite Vermietungsleistungen
Die unbefristete oder die auf mehr als 6 Monate befristete Vermietung zu Wohnzwecken ist zwingend umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 a) UStG). Dabei ist die vom Vermieter entsprechend erwartete Vermietungsdauer bei Vertragsabschluss maßgeblich und nicht die tatsächliche (UStAE 4.12.9 Absatz 1 Satz 2).
Die Umsatzsteuerfreiheit greift regelmäßig auf folgende Nebenleistungen der Vermietung über (UStAE 4.12.1 Absatz 3 Sätze 4 und 5 sowie Absatz 5 Sätze 3 und 4):
- Stellung von Einrichtungsgegenständen,
- Stellung von Parkplätzen in räumlicher Nähe zum Vermietungsobjekt,
- Lieferung von Wärme,
- die Versorgung mit (Warm-)Wasser,
- die Überlassung von Waschmaschinen,
- die Flur- und Treppenreinigung,
- die Treppenbeleuchtung,
- die Lieferung von Strom,
- die Bereitstellung von Internet- und/oder TV-Anschluss und
- die Balkonbepflanzung durch den Vermieter.
Die Lieferung von Strom zählt nicht als Nebenleistung der Vermietung, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, seinen Stromanbieter selbst zu wählen (Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 11 K 201/19, EFG 2021 S. 883 Nr. 10).
Nicht umsatzsteuerbefreite Vermietungsleistungen
Kurzfristige Beherbergungsleistungen (von bis zu 6 Monaten Dauer) durch Stellung von Räumen oder Campingplätzen sind umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), außer die Kleinunternehmer-Regelung gemäß § 19 UStG kann angewandt werden. Bei Wohnräumen ist die vom Vermieter bei Vertragsabschluss erwartete Vermietungsdauer maßgeblich (UStAE 4.12.9 Absatz 1 Satz 2), bei Campingplätzen die tatsächliche Vermietungsdauer (UStAE 4.12.3 Absatz 2 Satz 1).
Zu den Beherbergungsumsätzen gehören folgende Nebenleistungen (UStAE 12.16 Absatz 4):
- Überlassung von Einrichtungsgegenständen.
- Überlassung von Strom.
- Überlassung von Bettwäsche, Handtüchern und Bademänteln.
- Reinigung der gemieteten Räume.
- Bereitstellung von Körperpflegeutensilien, Schuhputz- und Nähzeug.
- Weckdienst.
- Bereitstellung eines Schuhputzautomaten.
- Mitunterbringung von Tieren in den überlassenen Wohn- und Schlafräumen.
Es gilt das Aufteilungsgebot (§ 12 Absatz 2 Nr. 11 Satz 2 UStG), sodass weitere Nebenleistungen nicht dem umsatzsteuerlichen Schicksal der Hauptleistung folgen.
Die Vermietung von Parkraum ist umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), außer die Kleinunternehmer-Regelung gemäß § 19 UStG kann angewandt werden oder es liegt eine Nebenleistung im zeitlichen und räumlichen Zusammenhang zu einer umsatzsteuerfreien Grundstücksvermietung vor (UStAE 4.12.2 Absatz 3 Sätze 4 bis 9).
Umsatzsteuerbefreite, aber optional umsatzsteuerpflichtige Vermietungsleistungen
Die übrige Grundstücksvermietung einschließlich oben genannter Nebenleistungen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 a) UStG).
Mit „Abzugsumsätzen“ sind Umsätze gemeint, die den leistungserbringenden Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigen. Erbringt der Mieter bei kalenderjahresweiser Betrachtung zu mindestens 95 % Abzugsumsätze (UStAE 9.2 Absatz 3 Satz 2), kann die Vermietung optional umsatzsteuerpflichtig durchgeführt werden (§ 9 Absätze 1 und 2 Satz 1 UStG). Dies ermöglicht dem Vermieter den Vorsteuerabzug aus Ausgaben im Zusammenhang mit seiner Vermietung (§ 15 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 UStG statt § 15 Absatz 2 Satz 1 Nr . 1 UStG).
Verträge der besonderen Art
Bestimmte Vermietungsleistungen gelten aufgrund ihrer umfangreichen Zusatzleistungen als Vertrag der besonderen Art und sind daher umsatzsteuerpflichtig (UStAE 4.12.6):
- Vermietung von Ausstellungsflächen im Rahmen einer Veranstaltung.
- Zimmervermietung an Prostituierte mit Erbringung weiterer Leistungen.
- Raumvermietung mit Erbringung von Lagerleistungen.
- Verpachtung einer Tankstelle mit gleichzeitiger Belieferung von Mineralölprodukten.
- Raumvermietung mit Erbringung von Betreuungs-, Pflegeleistungen oder Verpflegungsleistungen.
- Vermietung von Flächen für Werbung oder die Aufstellung von Automaten.
- Eintrittsberechtigungen für diverse Sportanlagen.
Zeitliche Teilbarkeit der Vermietungsleistung
Werden zwischen Mieter und Vermieter z.B. monatliche Mietzahlungen vereinbart, gilt jede Monatsleistung als umsatzsteuerlich eigenständige Teilleistung (§ 13 Absatz 1 Nr. 1 Satz 1 a) Sätze 2 und 3 UstG).
Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer
Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist das Nettoentgelt (§ 10 Absatz 1 Sätze 1 und 2 UStG).
Eine kommunale Tourismusabgabe bei kurzfristiger Wohnraumvermietung erhöht das Nettoentgelt, wenn der Vermieter der Steuerschuldner dieser Abgabe ist und somit kein durchlaufender Posten (i. S. d. § 10 Absatz 1 Satz 5 UstG) vorliegt.
Umsatzsteuersätze für Vermietungsleistungen
Grundsätzlich unterliegen Vermietungsleistungen, sofern nicht nach § 4 Nr. 12 a) UStG umsatzsteuerfrei oder der Kleinunternehmer-Regelung gemäß § 19 UstG unterliegend, dem regulären Umsatzsteuersatz von 19 % (§ 12 Absatz 1 UStG).
Beherbergungsleistungen unterliegen davon abweichend dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Absatz 2 Nr. 11 Satz 1 UStG).
Entstehungszeitpunkt der Umsatzsteuer
Bei Unternehmern, die ihre Umsatzsteuerschuld nach vereinnahmten Entgelten berechnen dürfen, entsteht die Steuerschuld mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums der Vereinnahmung (§ 13 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 b) UStG).
Bei Unternehmern, die ihre Umsatzsteuerschuld nach vereinbarten Entgelten berechnen müssen, entsteht die Steuerschuld bereits mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums der Leistungserbringung bzw. Vereinnahmung der Anzahlung (§ 13 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 a) Sätze 1 und 4 UStG).
Schuldner der Umsatzsteuer
Der Schuldner der Umsatzsteuer ist immer der leistende Unternehmer (§ 13a Absatz 1 Nr. 1 UstG).
Pflicht zur Erstellung und Aufbewahrung von Rechnung oder Vertrag
Der Vermieter hat dem Mieter innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung bzw. der Teilleistung eine Rechnung zukommen zu lassen (§ 14 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 UstG). Der Mietvertrag ist dabei als Dauerrechnung anzusehen.
Stellen die Mietausgaben Ausgaben eines Unternehmers im Sinne des Umsatzsteuergesetzes im Rahmen seines Unternehmens dar, ist die Rechnung ab Ausstellung mindestens 10 volle Kalenderjahre ab ihrer Ausstellung aufzubewahren (§ 14b Absatz 1 Sätze 1 bis 3 UStG). Ansonsten gilt eine Aufbewahrungspflicht von nur 2 vollen Kalenderjahren (§ 14b Absatz 1 Satz 5 UStG). Bei einer Dauerrechnung dürfte die Frist erst mit Beendigung des Mietverhältnisses anlaufen.
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Rechtsstand: 26.09.2024
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